史上最厲害的貸款密技大公開

伊朗電影推手之一的馬吉德馬吉迪的新片「淘寶少年」即將在台灣正式上映，這次馬吉迪花了4個月的時間從3000名素人演員中找到了羅霍拉薩曼尼，其實在劇中的演員也多半是在街頭求生存的街童們，因此他們演來很接地氣，也因為羅霍拉充滿說服力的演技，讓他自己在威尼斯影展上大放異彩，拿下屬於最佳新人獎的馬斯楚安尼獎項。

導演拍攝這部電影就是希望有人願意對伊朗街童伸出援手，馬吉迪不斷強調：「自己也曾經是需要幫助的人，所以現在看到他們就會想到自己曾經受過的痛苦，其實他們最需要的就是受教權，而電影中的寶藏其實就在他們自己心中。如果所有的孩子都能找到那份寶藏，那就能改變整個世界和人類的未來！」

在「淘寶少年」的主場景中，最耗時耗力的就是挖地道的場景，因為在地道裡除了要讓演員活動自如之外，同時也需要足夠空間架設攝影機從不同角度來進行拍攝。因此光是挖掘整個地道的場景，就花了將近一個月的時間才準備完成。

除了地道外，電影中大部分的場景幾乎是實景拍攝，有一場在地鐵站拍攝的實景戲，更因為處於交通繁忙時刻無法為了拍攝停止運輸工作，導演只能讓演員們在沒有攝影機拍攝的狀況下不斷地排練，即使是情緒緊張高昂的追逐戲，最多也只有兩次機會可以拍攝。還好最後小演員們終於不負眾望帶來最自然又到位的演出，也成為「淘寶少年」中最亮眼的一場戲。

除了羅霍拉薩曼尼之外，另外還有一位光是眼睛就會演戲的小女孩飾演薩拉的莎蜜拉，她和弟弟戲裡戲外都是阿富汗移民，在伊朗深受身份認同之苦。而「淘寶少年」不受控管孩子們一開始真的很不受控，由於片場都會準備飲料和油酥餅等食物，他們一開始簡直就像豺狼虎豹拿了就吃，但是導演馬吉迪卻趁機讓他們了解如何尊重別人，結果經過六個月後爭先恐後搶食物的景況竟然變成循規蹈矩的排隊拿食物，馬吉迪說：「因為我先尊重他們，然後讓他們了解如何尊重彼此。」脫胎換骨的真實狀況戲裡戲外同時上演，這也就是馬吉迪最希望看到的！「淘寶少年」將於7月30日全台上映。

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由一些州和地方政府機構提供，以及非營利性; 私人貸款; 和聯邦保險的反向抵押貸款，也稱為本地股權轉換抵押貸款（HECM）。 如果你得到任何類型的逆按揭貸款，你得到g>個貸款，借款在你的房子的股權。你把標題保留在你的家。但是，不是每月支付按揭付款，而是獲得部分房屋資產的預付款。你得到的錢通常不徵稅，一般不會影響你的社會保障或醫療保險福利。當最後一個存活的借款人死亡，賣房子，或不再作為主要居住地居住在家中時，貸款必須償還。在某些情況下，非借款配偶可能能夠留在家中。這裡有一些需要考慮的反向抵押： 還有費和其他費用。反向抵押貸款人通常收取發放費和其他結算成本，以及抵押貸款期限內的服務費。有些人還收取抵押保險費（聯邦保險HECM）。 你欠更多的8隨著時間的推移。當你通過你的逆按揭獲得錢，利息被添加到你的貸款增加，因為你的貸款利息隨著時間的增加。 息可能隨時間改變。大多數反向抵押貸款具有可變利率，它與財務指數掛鉤並隨市場變化。可變利率貸款往往給你更多的選擇，如何你通過反向抵押你的錢。一些反向抵押貸款 - 大多是HECMs - 提供固定利率，但他們往往要求您在結束時將您的貸款作為一筆總額。通常，你可以藉貸的總額小於你可以得到的可變利率貸款。 利息不扣稅，每年。國外念書貸款向抵押貸款的利息不能從所得稅申報表中扣除 - 直到貸款部分或全額償還。 你必須支付與您家的其他費用。在反向抵押貸款，台中借錢管道你8留你的房子的標題。這意味著你負責財產稅，保險，公用事業，燃料，維護和其他費用。而且，如果你不支付你的財產稅，保持房主的保險，或保持你的家，貸款人可能會要求你償還你的貸款。當您申請按揭時，需要進行財務評估。因此，您的貸款人可能需要一個“預留”金額在貸款期間支付您的稅和保險。“預留”減少了您可以在付款中獲得的資金。你仍然負責維護你的家。 你的配偶會怎麼樣？使用HECM貸款，如果您簽署了貸款文書工作，而您的配偶沒有，在某些情況下，您的配偶可能繼續住在家中，即使在您死亡後，如果他或她繳納稅款和保險，並繼續維持財產。但是你的配偶將停止從HECM獲得錢，因為他或她不是貸款協議的一部分。 你能給你的繼承人留下什麼？逆向抵押可能會耗盡您家的資產，這意味著您和您的繼承人的資產減少。大多數反向抵押貸款有一種叫做“無追索權”的條款。這意味著你或你的莊園，在貸款到期和房屋出售時，不能超過你家的價值。有了HECM，一般來說，如果你或你的繼承人想償還貸款，保留住房而不是賣掉房子，你不必支付超過房屋的評估價值。 反向抵押貸款的類型 當您考慮一個反向抵押是否適合您時，還要考慮三種類型的抵押貸款中哪一種最適合您的需求。 單一用途反向抵押貸款是最昂貴的選擇。它們由一些州和地方政府機構以及非營利組織提供，但它們不能在任何地方使用。這些貸款只能用於貸款人指定的一個目的。例如，貸款人可能認為貸款可能只用於支付家庭維修，改善或財產稅。大多數低收入或中等收入的房主都有資格獲得這些貸款。 專有反向抵押是由該開發他們的公司支持的私人貸款。如果你擁有一個更高價值的房子，你可以從一個專有的反向抵押貸款提高一個更大的貸款。所以，如果你的房子有更高的評估價值，你有一個小的抵押，你可能有資格獲得更多的資金。 房屋淨值抵押貸款的轉換（HECMs）是聯邦政府保險的反向抵押貸款，並由被備份住房和城展的美國能源部（HUD） 。HECM貸款可用於任何目的。 HECM和私有逆向8抵押貸款可能比傳統的住房貸款更昂貴，前期成本可能很高。這8很重要，要考慮，特別是如果你國外念書貸款打算住在你的家很短的時間，或借一小筆。您可以使用HECM或私有逆向抵押借款多少取決於以下幾個因素： 你的年齡 您選擇的抵押貸款的類型 您家的評估價值 當前利率和 對您支付財產稅和8房主保險的意願和能力的財務評估。 一般來說，你的年齡越大，你在你家裡的股票就越多，你欠你的錢就越少，你可以得到的錢就越多。 在申請HECM之前必須與獨立的政府批准的住房諮詢機構的顧問會面。一些提供所有權反向抵押貸款的貸款機構也需要諮詢。 輔導員必須解釋貸款的費用和財導員還必須解釋HECM的可能替代方案，如政府和非營利計劃，或單一目的或私有的逆向抵押。輔導員還應該能夠幫助您比較不同類型的反向抵押貸款的成本，並告訴您不同的付款方式，費用和其他成本如何影響貸款隨著時間的總成本。您可以訪問HUD的輔導員名單，或致電該機構在1-800-569-4287。諮詢機構通常收取服務費，通常在125美元左右。這筆費用可以從貸款收入中支付，如果你不能承擔費用，你不能被拒絕。 使用HECM，通常沒有具體的收入要求。但是，貸款人在決定是否批准和關閉您的貸款時必須進行財務評估8。他們正在評估您的意願和能力，以滿足您的義務和抵押貸款要求。根據結果，貸款人可能需要從貸款收入中撥出資金以支付物業稅，房主保險和洪水保險（如果適用）。如果這不是必需的，您仍然可以同意您的貸款人將支付這些項目。如果您有“預留”或您同意讓貸款人進行這些付款，那麼這些金額將從您從貸款收益中獲得的金額中扣除。您仍然負責維護酒店。 HECM允許您在以下幾種付款方進行選擇： 單一付款選項 - 這只能使用固定利率貸款，通常提供比其他HECM選項少的錢。 “期限”期權 - 固定的每月現金預付在特定時間。 一個“使用期限”選項 -8 固定的每月現金預付款，只要你住在你的家。 一個信用額度 - 這讓你可以在任何時候，以您選擇的金額，提取直到你用完了信用額度。此選項限制對您的貸款施加的利息金額，因為您對您使用的信用利息感興趣。 每月支付和信用額度的組合。 您可以更改付款需支付少許費用。 HECM通常給予您本比私有貸款低。在HECM計劃中，借款人通常可以在養老院或其他醫療機構中生活長達12個月，然後才能償還貸款。稅和保險仍然必須支付貸款，你的家必須維持。 使用HECM，您可以在第一年取出多少錢。您的貸款人將根據您的年齡，利率，您的房屋價值和您的財估計算您可以藉款多少。此金額稱為“初始主要限額”。 一般，您可以在第一年內取出最高60％的初始本金限額。但有例外。 購買逆按揭 如果你正在考慮一個反向抵押貸款，購物。決定哪種類型的反向抵押可能適合您。這可能你想用錢做什麼。比較各種貸款人的期權，條款和費用。在諮詢顧問或貸款人之前，盡可能多地了解反向抵押貸款。並提出了很多問題，以確保一個反向抵押可以為你工作 - 並且你得到了正確的對你。 這裡有一些事情需要考慮： 你想要反向抵押貸款支付家或財產稅嗎方式 - 甚至壓力你購買其他金融產品，如年金或長期護理保險。抵抗這種壓力。如果你買這些金融產品，你可能會失去你從你的逆按揭貸款。您不必購買任何金融產品，服務或投資，以獲得反向抵押貸款。事實上，在某些情況下，要求您購買其他產品以獲得反向抵押貸款是非法的。 一些銷售人員試圖趕上你的過程。在簽署任何事之前，停止並諮詢輔您信任的人。反向抵押可能是複雜的，而不是急於進入。 底線：如果你不明白反向抵押的成本或特徵，就走開。如果你感到壓力或緊迫，完成交易 - 走開。做一些研究，找到一個你覺得舒8適的顧問或公司。 向抵押貸款，您在結算後至少有三個工作日，以任何理由取消交易，不受懲罰。這被稱為“撤銷”的權利。要取消，您必須以書面形式通知貸款人。通過認證郵件發送您的信，並要求返回收據。這將讓你記錄貸款人得到什麼，什麼時候。保留您的通信副本和任何附件。取消後，貸款人有20天時間可以退還您為融資支付的任何款項。 報告可能的欺詐 如果你懷疑有騙局，或者參與交易的人可能違反了法律，請讓諮詢師，貸款人或貸款服務機構知道。然後，文件與投訴聯邦貿易委員會，你的狀態總檢察長辦公室，或者你的狀態銀行業監督管理機構。 一個反向合你是一個大問題。考慮所有的選擇。您可能有資格獲得國外念書貸款低的替代品。以下組織有更多信息： 美國住房和城市發展部（HUD） HECM計劃 1-800局 考慮反向抵押？ 1-855-411-CFPB（1-855-411-2372） AARP基金會 反向抵押教育項目 1-800-2098-8085 s 標記：家庭，房屋淨值貸款，貸款，抵押貸款 2015年6月場中的欺詐，們 聯繫我們 分享我8們的資源。這裡是如何> 使用FTC>提交投訴 急借五萬當日撥款~24小時皆可申辦低利息- 告訴你貸款條件借錢不求人 ... 8 2017年6月13日 - 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文/高雄市建築開發商業同業公會

人對空間的情感，是一種奇妙的連結，無法很理性地清楚分說緣由，但他就是自然而然地存在著。這份情感延續到土地、到房屋，甚至延伸到生產房屋的建商，一心只在這個空間上，將理想中的美好以行動付諸實現，給信任建商的買方住戶，超越價格的生活空間。

1996年創立的多城建設，是高雄在地的知名建商，25年來已經推出30多案，總計約有1,600戶，長期以來精耕在高雄市的郊區，主要在仁武、鳳山等地，這些區域不少工業區，產業林立帶來基本住宅需求，而多城建設的推案產品，大多是以滿足首購需求為主。

首購產品的特色相對低總價、低單價，在這個前提下，一般首購建案的產品品質，大多是在＂先求有、再求好＂的概念下規劃，建材及規劃較為大眾化；但是多城建設卻跳脫一般的做法，即便是首購的建案，也是提供換屋型產品等級品質的軟硬體服務，像是專責的交屋客服系統編制、高磅數的混凝土、一般換屋產品或是中高總價產品才有的大金冷氣等等。其中最特別的是，101年就開始超前配備的社區APP及售服APP以及領先業界在101年起在大樓建置專用的AED等。

社區APP極具特色，多城建設早在十幾年前，就已經意識到年輕人行為模式的改變，在人手一機之後，信箱的使用度及重要性大大降低，大多只是放一些不大重要的平信或是廣告文件。因此多城建設便積極開發社區專屬的APP及售服APP，免費贈送給客戶，社區訊息傳遞及溝通，都以APP為主，將APP升級為即時客服系統，像是設備報修、驗屋成果回報、交屋內容下載等等，在施工前及入住前的階段，將工務與客服連結在一起，甚至也可做為評估包商的依據，有效提升交屋的效率及品質，獲得許多客戶的好評。

董事長曾土城表示，APP的高度運用，對建案社區來說，是個突破性的工具，APP兼具了布告欄及客服的功能，即便是內部管理也很好用，所有的管理事務都能透明化，管理反而變得輕鬆有效。

曾董事長說，多城建案社區的客戶，必須遵守多城的居住道德規範，從銷售過程至買賣合約書，都將住戶規約納入；換句話說，入住多城建案的買方，必須遵守共同規約，像是梯廳不能擺放鞋櫃、八卦鏡、不能貼春聯等等，看似嚴格的規定，卻因為有效管理，讓社區房價長久以來維持著”易漲難跌”，這也是間接幫住戶篩選高品質的鄰居，能接受規範的鄰居，才能共同維持社區空間良好環境品質，曾董事長對這點十分滿意。

曾董事長本身曾是泥作包商，因此對於工地作業的細則十分了解，他制定了一套標準作業模式的SOP給執行廠商使用，執行廠商很清楚地瞭解這些標準規範，誤失率大大降低，對營造的品質更能掌握，從放樣到磁磚貼法都有明確的要求，曾董事長說，每一個細節都把關好，整體就不會出現大問題，對硬體的房屋品質精確掌握。在這樣的品質要求下，品牌形象良好，住戶的認同度普遍很高，很多多城建案的買方都是老客戶，已購客往往會多買一戶給小孩，這些對建商的肯定，讓多城建設更有信心持續推動更高品質的建案。

對於多城建設的營造品質及住宅規劃，都已經上軌道且追求精工，客戶的服務也都很到位，這些都不成問題；真正讓曾董事長憂心的，是台灣整體的建築業結構問題。董事長說，少子化已經是一個不可逆的直線趨勢，一直這樣下去，一定會造成人力斷層，也就是說，以後會沒有人要從事基層人力的工作。

他表示，政府與其把力氣花在打房上，不如將資源用在如何解決人力不足的問題！只要用打房1/2的心思，至少現階段人力不足問題就可以得到紓解。人力成本佔建案整體成本的比例愈來愈高，以前可能只佔到12%，現在看來，要說上升到40%也不為過，早就是倍數成本，人力問題不解，成本愈墊愈高，房價下不來，在打房也是於事無補，只是累積更多民怨而已。

曾董事長的擔心其來有自，現在的工地人力主力，大多是50歲以上的老師傅，不用多久，只要再過10年，這些主力將會逐漸從職場上退休，第一線的人力會愈來愈少。如果人力沒有在這10年間計畫性地補上來，等火燒眉頭再來處理，代價就會很大了。

關於少子化，坊間不少言論都認為，未來的居住需求會減少，會有供過於求的危機；殊不知，購屋的需求只會有增無減，包括子女成年成家立業離開父母的增購、股市獲利的資產移轉、夫妻晚年養老收租需求等等，都會讓購屋需求源源不斷。曾董最後表示，無論房地產政策如何調整，都只是讓短期需求轉換為長期持有，加上政府不斷投入各項公共建設，讓居住環境的便利性及機能性更加完整，未來的房市景氣，絕對是值得期待的。

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